Стройка по-хуснуллински: как Марат Хуснуллин и Ирек Файзуллин развалили рынок жилья в 2025 году
Итоги 2025 года в сфере строительства неутешительны: несмотря на бравурные отчеты вице-премьера Марата Хуснуллина и его протеже, главы Минстроя РФ Ирека Файзуллина, отрасль в лучшем случае стагнирует.
Под конец года принято подводить итоги, именно этим в последние дни декабря занимаются федеральные министерства. Вместо того, чтобы разбирать каждую сферу народного хозяйства, обратимся к той, которую принято считать маркером состояния всей экономики: строительство. Последним в РФ, как известно, ведают два члена Кабмина - профильный вице-премьер Марат Хуснуллин и его протеже, глава Минстроя Ирек Файзуллин.
Именно Хуснуллин в 2020 году привел в Белый дом своего соратника еще по работе в Татарстане Ирека Файзуллина. Ранее, в московской мэрии, он подобным образом "выписал" в столицу и других казанских коллег. Сегодня "хуснуллинские" обложили едва ли не весь стройблок Москвы и осваивают миллиарды по госконтрактам. В масштабе же всей страны их деятельность обернулась неэффективными решениями, которые лишь усилили негатив в российской экономике, и без того страдающей от санкций.
Подробности - в материале корреспондента УтроNews
Жилищное строительство – манипуляция статистикой
О чем же отчитались "главные по стройке"? На словах все здорово, словно в советском мультике про попугая Кешу: "вишня взошла, свекла заколосилась". Итоги 2025 года Министерство строительства и ЖКХ России подвело в привычной тональности: отрасль "устояла", объёмы "сохранены", показатели "в целом выполнены". Хуснуллин и Файзуллин вновь оперировали ключевой цифрой - около 107 млн кв. метров введённого жилья, представляя её как доказательство эффективности своей управленческой модели. Но это манипуляция, чтобы прикрыть кризис, который в 2025 году стал приобретать системный характер. В реальности, не отраженной в публичных отчетах Хуснуллина и Ко, рынок фрагментируется, регионы выпадают из статистики, спрос деградирует, а застройщики переходят от развития к выживанию. Что имеется в виду?
Ввода жилья в размере 107 млн кв. м. действительно сопоставим с предыдущими годами. Но если разложить его по кварталам и регионам, картина уже другая. По данным отраслевых аналитиков, в одном только первом квартале 2025 года ввод жилья в стране сократился более чем на 17% год к году. За январь–ноябрь 2025 года введено всего 91,5 млн кв. м. жилья - на 2,4% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, а за январь–октябрь снижение составило уже 4,6% (83,6 млн кв. м.), с падением по отдельным кварталам до 5–6%.
Причём снижение зафиксировано не точечно, а сразу в нескольких федеральных округах - прежде всего в регионах, где строительная активность напрямую зависит от спроса, а не от бюджетных вливаний. Самые большие сложности - в регионах с высокой зависимостью от федеральных программ и со слабым частным спросом. Это Центральная Россия вне московской агломерации, Поволжье, ряд субъектов Урала и Северо-Запада.
Ведомство Ирека Файзуллина манипулирует статистикой? Фото: https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/5/22/347640821336225.jpeg
Рынок вытягивают Москва, Московская область и ещё несколько крупных агломераций. Они и формируют "успешную" статистику, которую Марат Хуснуллин представляет на суд общественности. В это время большинство субъектов РФ демонстрируют стагнацию или спад. А ведь одной из задач, которую себе публично ставили Марат Хуснуллин и Ирек Файзуллин, было выравнивание региональной диспропорции в развитии строительной отрасли по регионам. Получается, с этой задачей они не справились.
Зато их подчиненные раздают пространные интервью, иногда и вовсе напоминающие "потоки сознания". Например, замглавы Минстроя Никита Стасишин в разговоре с ресурсом "Все о стройке" завуалированно жаловался, что чиновники "получают по шапке" от руководства, если не понимают стоящие перед ними задачи – а потом все равно идут и делают, и "в итоге сделали". Чего конкретно сделали, правда, не пояснил, а после пустился в рассуждения о застройщиках. Слабовато, по нашей оценке.
К слову, их коллеги из законодательной власти не лучше, тоже избегают конкретики. В комментарии тому же ресурсу "Всё о стройке" зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов пообещал подарить журналистке строительный кран (пусть и маленький), если выяснится, что у крановщиков поднимутся зарплаты в случае смены кранов на более современные (которые уже не потребуют личного присутствия работника в кабине на вершине). А что насчет реальных медианных зарплат в строительном секторе, господин Колунов? особенно, учитывая, сколько в этой отрасли "в черную" трудится нелегальных мигрантов? У них зарплаты вырастут или упадут?
Ставка на ИЖС не сыграла
В 2025 году одним из самых болезненных провалов стал обвал индивидуального жилищного строительства. Именно ИЖС в последние годы позиционировался Минстроем как стратегический сегмент, способный компенсировать спад в многоквартирном строительстве. Марат Хуснуллин лично продвигал ипотеку на частные дома, называя её "новым драйвером рынка".
Фактические данные опровергли эти заявления. За первые семь месяцев 2025 года количество ипотечных кредитов на строительство частных домов сократилось в 7–10 раз по сравнению с 2024 годом. Объём финансирования рухнул с более чем 450 млрд рублей до примерно 100 млрд рублей. Эскроу-счета, обязательные с марта 2025 года, покрыли лишь малую долю сделок (около 10%), создав дополнительные барьеры для подрядчиков.
ИЖС так и не стало драйвером роста. Фото: https://kvobzor.ru/u/news/dba9e114a330fee89654319493d04e.jpg
Другие причины этого падения известны и неоднократно обсуждались рынком: рост ставок, удорожание стройматериалов, падение доходов населения. Разумеется, нельзя приписать этот провал только Хуснуллину и его команде. Однако Минстрой, несмотря на все сигналы от банков и девелоперов, не предложил в достаточной мере работающих мер, зато активно занимался собственным пиаром. В результате сегмент, на который делалась ставка, оказался фактически заморожен, а тысячи потенциальных проектов так и не стартовали.
Что касается объемов выданной обычной (не ИЖС) ипотеки, то Хуснуллин сам признается, что показатель этого года в 4 трлн рублей – это минимальное значение, чтобы строительство жилья вообще не обрушилось в пропасть. В 2023 году, например, ипотечных кредитов выдали на 7 трлн рублей. Перспективы 2026 года в этом плане туманные…
Застройщики в режиме выживания
Следствием падения спроса и роста издержек стало резкое снижение активности застройщиков. В 2025 году всё больше компаний стали откладывать запуск новых проектов, концентрируясь на завершении уже начатых объектов и сохранении ликвидности. В отдельных субъектах число новых строительных "стартов" сократилось сразу на 15–20%. Девелоперы говорят о невозможности прогнозировать спрос и стоимость финансирования даже на горизонте одного-двух лет.
Тренд опасен в среднесрочной перспективе: заморозка новых проектов может привести к дефициту жилья и скачку и без того очень высоких цен. В риторике Минстроя эта проблема практически отсутствует. Ведомство продолжает отчитываться об "адаптации рынка", игнорируя, что бизнес перестал верить в завтрашний день. Тем более, на фоне высокой стоимости кредитования. Снижение ключевой ставки до 16% Центробанком должно смягчить негатив в 2026 году, но системно ничего не изменит.
Продажи проектов застройщиками упали до исторического минимума в 72%. Из-за этого девелоперы вынуждены прибегать к рассрочкам, объем которых достиг 1–1,3 трлн рублей, что несет дополнительные риски кассовых разрывов и банкротств, как это произошло с рядом компаний в регионах ("Стройпроект Групп" из Свердловской области, "Капитал-строй" из Владимирской, "Регионстрой" из Чувашии и др.).
Такой переход в "режим выживания" замедлил развитие отрасли и создал отложенный эффект. Эксперты считают, что снижение количества новых проектов на 30% приведет к дефициту предложения, росту цен еще на 10-15% и дальнейшему падению спроса. Вместо стимулирования роста политика Минстроя привела к консолидации рынка вокруг крупных игроков, тогда как другие разоряются и теряют инвестиции.
Никуда не делись и обманутые дольщики: еще одна проблема, системно решить которую в 2025 году так и не удалось. В течение года фиксировались десятки случаев заморозки или срыва проектов, сотни семей остались без обещанных квартир в Рыбинске Ярославской области, Миассе Челябинской области, во Владимирской области. Не говоря уже о лидере по количеству обманутых дольщиков прошлых лет - Ленинградской области. И то, что по ряду объектов были возбуждены уголовные дела, проблему не решает.
В 2025 году сотни семей снова остались без обещанных домов. Фото: https://avatars.mds.yandex.net/i?id=83ac4800a763e27a7643a7cb094080ab_l-5177926-images-thumbs&n=13
Система эскроу-счетов, которую превозносят Хуснуллин и Файзуллин, формально защищает деньги дольщиков. Но ведь она не способна предотвратить банкротство подрядчиков, фиктивные подряды, задержки сроков, вездесущую коррупцию, которая при Хуснуллине расцвела еще более буйным цветом, чем раньше. В решении этих проблем Минстрою и лично Марату Шакирзяновичу хвастать нечем.
Вместо домов растут долги
Одним из главных, но наименее обсуждаемых итогов 2025 года стал резкий рост долговой нагрузки строительного сектора. Отчёты Минстроя практически не затрагивают этот аспект, хотя именно он сегодня определяет устойчивость отрасли при ее нынешних руководителях.
Застройщики вошли в 2025 год с рекордным объёмом проектного финансирования. Та же система эскроу-счетов, которую Минстрой позиционировал как инструмент защиты дольщиков и оздоровления рынка, на практике превратилась в механизм перекладывания всех рисков на девелопера. При падении спроса и росте ставок обслуживать кредиты стало гораздо сложнее.
В ряде регионов долговая нагрузка застройщиков превышает 70–80% стоимости проектов, а любое замедление продаж автоматически ведёт к кассовым разрывам. Это мина, заложенная под российский стройсектор. Именно этим объясняется заморозка многих новых строек и отказ от запуска проектов в 2025 году, о чём мы писали выше. Параллельно с ростом долгов застройщиков увеличивается и ипотечная нагрузка на население. В 2025 году льготные программы, на которые Минстрой и правительство делали ставку, фактически перестали быть массовыми. Рост ключевой ставки в прошлые годы и ужесточение условий кредитования сократили число платёжеспособных покупателей.
Обещания и реальность
Глава Минстроя Ирек Файзуллин на протяжении последних лет последовательно утверждал, что строительная отрасль перешла к устойчивому развитию, а реформа долевого строительства якобы сняла системные риски. Он же, вторя Хуснуллину, говорил о равномерном развитии регионов, снижении зависимости от ипотечных программ и т.д. Как мы видим из вышенаписанного, по итогам 2025 года эти заявления противоречат фактам. Всё выглядит так, что министр продолжает оперировать логикой 2021–2022 годов, когда спрос подогревался дешёвыми деньгами. В 2025 году (а в целом гораздо раньше) эта модель перестала работать, но корректировки стратегии со стороны Минстроя так и не последовало.
Одним из драйверов развития сферы ЖКХ объявлялись концессионные соглашения (КС) – в свое время гордость новаторов из Минстроя. По Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2030 года они должны стать одним из механизмов привлечения внебюджетных средств для обновления объектов коммунальной инфраструктуры. Что же в итоге? Счетная палата РФ провела проверку, в результате которой определена неэффективность концессий. В отчете, в частности, указано, что причинами являются в том числе отсутствие достоверной информации о реализации КС, недостаточность и несистемность мер поддержки концессионных проектов, а также краткосрочная и непрозрачная тарифная политика в сфере ЖКХ.
Что вице-премьера Марата Хуснулина, он традиционно вообще дистанцируется от любого негатива. В публичных выступлениях Хуснуллин указывает на сложную макроэкономическую ситуацию и внешние факторы. Конечно, все это имеет место быть, но ведь именно Хуснуллин на протяжении последних пяти лет формировал всю архитектуру отрасли - от тех же эскроу-счетов до ипотечных механизмов и федеральных программ. Получается, он лично - не при чем?
Марат Шакирзянович Хуснуллин. Фото: https://avatars.mds.yandex.net/i?id=d9bb5ce904ab43be2c2ca73bcfd1a505_l-5877412-images-thumbs&n=13
Именно он продвигал ИЖС как ключевой драйвер роста, именно при нём ставку сделали на кредитную модель развития. Итоги 2025 года свидетельствуют о том, что ставка не оправдалась. Это прямое свидетельство системных проблем в управлении отраслью. Надеемся, что в следующем году Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства покажет более эффективную работу во благо России.
Благодарим за помошь в подготовке материалов ресурс всеостройке.рф
